上海最新住房贷款（含公积金贷款，商业贷款，组合贷款）

公积金住房贷款运用
一·公积金住房贷款

1·贷款条件：
公积金必须正常连续交满6个月（补缴办理复议也可以）。夫妻双方中以前有过公积金住房贷款，没结清情况下，不能继续使用公积金申请住房贷款；结清后，一月左右时间，才可继续使用公积金申请住房贷款。配偶一方没有结清公积金贷款，另一方是不可以申请的。

2·贷款额度：
可以用基本公积金账户的余额*40，就是最后所能贷款数额，但最高不能超过30W；用补充公积金账户余额*20，就是补充贷款数额，最高不能超过10W。所以当借款人的2个账户余额都有7500元以上的时候，60W+20W是可以的。公积金住房贷款，是以家庭为单位，所以夫妻双方最高可以贷款80W，但前提是夫妻双方中无任何一方使用公积金贷款过。如果以前无论任何一方使用过公积金，那么再次申请公积金住房贷款，家庭两人有补充，最高额度则为60万，无补充最高额度为40万；未婚者，可以与父母亲一起使用公积金贷款，但借款人的户口必须要在一起满一年。

3·贷款利率：
公积金住房贷款利率无第一第二套之分，年利率都是3.87%（5—30年），3.33%（1—5年）。

4·贷款年限:
1手房和5年之内的次新房都可以贷款30年，超过5年房龄的房子，一般最多是15年期限。但是具体贷款年限，以银行系统里中的反馈信息为准。

5·纯公积金住房贷款：
不同于商业贷款的申请。必须通过房子所在区的上海置业担保公司或公积金中心指定的银行办理办理，目前指定的银行为建设银行·民生银行·农村商业银行。

6公积金住房贷款费用：
主要就是担保费用，由上海置业担保公司收取，这笔费用是根据公积金贷款数额*相应年限的基数得出的，这笔费用可以在贷款结清时，退还部分给借款人。这笔费用有2种缴款方式，一是现场交纳，二是在第一个月的还款额里扣除。其他费用数额较少，不一一列出。  

二·关于公积金冲还贷
公积金不但可以冲还公积金贷款也可以冲还商业贷款
1·年冲方式：
客户每个月还款日，公积金中心将于每年的4月份或9月份将您以及配偶的公积金账户中余额全部先冲抵公积金贷款余额，再冲抵商业性贷款余额，每次冲抵后将按新的贷款余额计算还贷额，这样可以少支付部分利息。

2·月冲方式：
一般前两个月需要客户以现金的方式支付，冲还贷申请成功，快至一个月，慢至三个月；每月的20日由公积金中心账户余额冲抵每个月的还贷额（含公积金贷款和商业贷款），直至公积金账户余额不足。公积金中心会将多余款项打入你的还款账户，你的还款日将重新按还款计划书所列执行。期间你的还款利息由所变化，主要是因为银行按日计息，还贷日不同会造成利息由所变化

3·共同冲还贷：
（1）如果是未婚的2个人共同贷款买房，婚前，公积金只能用一个人的，婚后，可以另一个人的公积金帮忙冲还贷
（2）如果婚前的房子产权人只有夫妻中的一个人，婚后，不需要在产证上加上另外一个人的名字，凭结婚证也可以办理用另外一个人的公积金来冲还贷。  




三·公积金装修贷款

公积金装修贷款主要取决于2个方面：抵押物和借款人
①
抵押物
a：面积至少50p以上；
b：最好地处外环以内；
c：所剩贷款余额不能超过抵押物市场价的70%；
②
借款人
a：借款人必须为产权人之一；
b：基本公积金连续缴纳6个月以上，且月缴额最低300以上额度，有补充公积金最佳；
c：单位性质良好，
d：借款人有装修合同和发票（可以协调）；
如果借款人满足上述条件，可以直接去房子所在区的置业担保公司去申请。额度1k，如果有特殊情况，可以采取其他途径，最高可贷款30万。


商业贷款政策运用

四?商业贷款（含组合贷款，最新政策为参考工行为主）

住房条件：
1.坐落于上海各区域房产
2.房龄无要求。
3.总价在70万以上（优质客户免这项要求）
4.面积在70平米以上（优质客户免这项要求）
5.售后公房需提供表一?表二。（注，表一：本户人员情况表，表二：职工家庭购买此套房产协议书）
6.动迁房,需提供动迁协议。

贷款成数及利率
1、首次购房：
夫妻以家庭为单位，从未贷款过购买住房，优质客户（关于优质客户的认定以下会作详细介绍）可享受首付2成，一般客户首付三成，利率都可以享受7折，年利率为4.158%（5-30年）界定是否首次贷款，以个人资信报告信息为准）

2、改善型购房
    关于改善型贷款购房，各大银行对此标准的定义各不相同。以家庭为单位，夫妻只贷款过1次，且目前住房面积人均（含子女及其双方的父母），面积低于33.4平，那么再次向工行申请住房贷款，可按首次贷款的标准来判定，此政策工行较为宽松。

3、二次购房
除以上1?2外，属于第二套住房贷款，首付4成，利率一样享受7.1折，年利率为4.2174%（5-30年）

4、三次及以上购房
首付4、1成，4、2成，4、3成、、、、、、、、、以此类推，利率享受7.5折，年利率为4.455（5-30年）

5、联排别墅按照以上执行，独栋别墅首付最低4成

贷款年限：
①.贷款年限≦土地使用年限（70年）—抵押物房龄；
②.贷款年限≦70岁—借款人年龄（可以取参贷人中年龄最小者计算）；
2.主贷人或参贷人年龄在40岁以下（含40）基本上都可以贷款30年。

贷款资料：
上家：
二手房：
（1）产权人及配偶身份证
（2）户口本及结婚证
（3）银行放款存折
（4）配偶一方未在产权上，需提供售房同意书。
开发商（一手房）：
（1） 营业执照
（2）法人证明
（3）资质证明
（4）预售许可证或大产证复印件
（5）预告登记

下家：（购买方）：
1.主贷人、参贷人及共同抵押人身份证复印件（正反两页）；
2.主贷人，参贷人户口本复印件（公章，户主，本人三页）；（外地户口需暂住证或居住证；未有户口的小孩提供出生证明）
3.结婚证复印件（公章，本人两页）；
4.教师，警察，医生等职业最好能提供工作证复印件；
5.公积金帐号；（没有公积金，不需要提供）
6.房屋产权证复印件；
7.首付款收据证明；（二手房上家签字收条；一手房首付发票）
8.收入证明原件；（能够提供工资税单最好）
9.房屋买卖合同原件或预售合同（期房）。
10.工行的活期存折；
11.学历证书，学位证书复印件；（能够提供最好）
12.资产证明：定期存折、基金、股票、房产等。（能够提供最好）

五?关于优质客户认定：（达到以下任何一条，都属于优质客户，首套或改善性购房，都可以享受首付二成，利率7折）
1白金卡客户；、
2工行理财金帐户客户；
3、其他行金融资产大于等于100万元（含）；
4、个人总资产（含动产，不动产）大于等于100万元（含）；
5、家庭（借款人，配偶和未成年子女）总资产（含动产，不动产）大于等于200万元；
6、.个人所得税税单显示，年收入在12万元（含）以上或银行代发工资达12万（年收入）以上
7、借款人为国家公务员，银行证券保险机构正式在编人员（保险代理人除外），医生，教师，高级技术职称人员，执业注册会计师，执业律师，且能提供有效职业证明的；
8、借款人为校（含）以上军官，且能提供有效军职证明的；
9、高代发工资客户：最近一年内我行月均发工资达到2万元（含）以上的客户；
10、工行优质法人客户中高层管理人员以及高级技术人员；
11、世界500强企业在华分支机构中的在职中高级管理人员及中高级技术人员；
12、中国企业500强市级（含）以上机构中的在职中高级管理人员和高级技术人员；
13、国家机关，团体，事业单位在职中高级管理人员和高级技术人员；
14、金融机构在职中高级管理人员及高级技术人员；
15、住房公积金连续缴存满2年，且近6个月住房公积金月缴额700元（含）以上者；

16?凡符合工行首套住房政策以及改善型要求的，除原文件规定的属于优质客户可贷8成之外，另增加符合以下任一条件者也可贷8成：
（1），主贷人（或共同抵押人）月收入不得低于8000元，且能够提供税单或代发工资流水单；
（2），有组合贷款的，公积金贷款额度30W以上；
（3），组合贷款的，有补充公积金的；
（4），已支付首付款后还能提供20W以上的工行定期存款，并在工行冻结3个月以上。

六、还款方式：
1、等额本息：本金逐月递增，利息逐月递减，月还款额不变。。。。}
2、等额本金：本金保持相同，利息逐月递减，月还款额递减。。。。}

【主要区别】

“等额本息”每期还款金额相同，即每月本金加利息总额一样，借款人还贷压力均衡，但利息负担相对较多；“等额本金”又叫“递减还款法”，每月本金保持相同，利息不同，前提还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。。。

现在知道这２种还款方式的人几乎都认为选择等额本金划算，因为选择等额本息，多支付了利息，而等额本金则少支付利息，而且认为一旦提前还贷时，会发现等额本息的还款，前期还的钱大部分是利息，而不是本金，因此会觉得吃亏不少。。

总体来看，等额本息是会比等额本金多付一点利息。。但前提是贷足了年限。。。看似银行都收回了利息，但实际上，等额本金还款法随着本金的递减，银行可以加速还款，尽快回笼了资金，降低经营成本在这一点上是有利于风险系数的降低。。。

在实际操作过程中，等额本息更利于借款人的掌握，方便还款。。事实上，大部分借款人在进行比较后，还是选择了等额本息方式，因为这种方式月还款额固定，便于记忆，还款压力均衡，实际上与等额本金差别不大。因为这些借款人也同样看到了因为时间使资金的使用价值产生了不同，简单的说，就是等额本息还款方式由于自己占用了银行的本金时间较长，自己就要多支付利息；等额本金还款方式占用银行本金的时间较短，利息也就自然减少了，并不存在自己吃亏，而银行赚取更多利息的问题。。。

实质上，２种还款方式是一致的，没有优劣之分。只是在需求不同时，才有了不同的选择。。。

因为等额本息还款方式还款压力均衡但需多支付利息，所以适合有一定积蓄，但收入可能持平或下降，生活负担日益加重，并且无打算提前还款的人群。。。

而等额本金还款法，由于借款人本金归还较快，利息就可以少付，但前期还款额度大，因为适用当前收入较高者，或预计不久将来收入大幅度增长，准备提前还款人群，则较为有利。。。。。



关于二手房交易相关税收及流程

一.上家需要缴纳的税费
（⒈）满5年的普通住房 
a.个人所得税：差额（现交易价—原购入价） *20%或全额（现交易价）*1%；家庭唯一套住房免征；
b.印花税：免征
（⒉） 未满5年的普通住房 
a.营业税：差额（现交易价—原购入价）*5.55%； 
b.个人所得税：差额（现交易价—原购入价）*20%或全额（现交易价）*1%;
c.印花税：免征
(⒊)满5年的非普通住房 
a.营业税：差额（现交易价—原购入价）*5.55%； 
b.个人所得税：差额（现交易价—原购入价）*20%或全额（现交易价）*2%；家庭唯一套住房免征； 
c.印花税：免征
(4)未满5年的非普通住房 
a.营业税：现交易价*5.55%； 
b.个人所得税：差额（现交易价—原购入价）*20%或全额（现交易价）*2%；
c.印花税：免征


二、下家需要缴纳的税费 
（1）普通住房 
a.契税：..90㎡以下，全额（现交易价）*1%..
            ...90㎡—140㎡，全额（现交易价）*1.5%
b.印花税：免征。
（2）非普通住房 
a.契税：全额（现交易价）*3%. 
b.印花税：免征


关于二手房买卖流程
1.买方看中房屋，交定金或意向金，签定意向金协议（可以退的）
2.中介联系卖方，卖方同意，则在意向金协议上签字，收意向金，转为定金。（不可退）
3.买卖双方在中介或交易中心签定买卖合同，买方付首付2成或3成，根据下家实际情况选定贷款额，并留取相应的尾款。
4.如果卖方有贷款，必须结清银行贷款，注销抵押登记。
5.买家办理公积金、商业贷款或组合贷款。
6.下家贷款银行审批通过，中介陪同去交易中心过户，取得收件收据。
7.20天左右，中介去交易中心领取新产证，他项权利证明，即他证送去银行，银行审核之后，放款到卖家帐户。
8.买家领取新产证
9.办理水电煤气等过户，以及物业管理费和维修基金交接，尤其注意让卖家迁出户口。
10.交房可使用，下家付清最后一笔尾款。



申请贷款注意事项



一、申请贷款额度要量力而行
  在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，谨慎地确定贷款金额、贷款期限和还款方式，根据自己的收入水平设计还款计划，并适当留有余地，不要一时的冲动，而影响自己的生活质量。

二、办理按揭要注意银行的选择
  对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，可以自行选择贷款银行和各银行的贷款合作机构，选择丰富的服务与产品组合，根据你的实际情况能作出判断贷款的可行性，各家银行的政策不一样，针对的客户群体不同，因为上家给你的时间有限，贷款审批的时效有可能导致你房产买卖合同的违约，所以选择银行一定要谨慎。

三、向银行提供真实有效的资料
    申请个人住房商业性贷款，应提供真实的个人职业、职务和近期经济收入情况证明。因为如果您夸大自己的收入水平（收入不够，可以延长贷款年限，减轻还款压力），经银行调查证实你提供虚假证明、影响到自己的贷款审批。

四、选择适合的还款方式
    目前基本上：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。确定最适合自己的还款方式，因为还款方式一旦合同中约定，在整个借款期间就不得更改。(可参考以上关于还款方式帖子)

五、每月要按时还款避免罚息
    银行确定放款时间，就应该在放款一个月内，将首期还款足额存入您指定的还款账户中，供银行扣款，因为从贷款发放的次月起，一般是次月的放款时间为还款日，有的银行规定是次月的20好，不要因为自己的的疏忽造成违约而被银行罚息，导致你再次向银行申请贷款时无法审批。
6、取得房产证后要及时退税
  当您购买商品房时，应将可退税的家庭成员全部作为房地产权利人写入买房合同，并且在签订合同，支付房款后即办理“购房者已缴个人所得税税金抵扣”申请，取得本人的“税收通用缴款书”。待您办妥房地产权利证明后的6个月内，应前往税务部门办理退税手续。
7、贷款还清后要及时撤销抵押
  当您还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。
8、不要遗失借款合同和借据
    申请按揭贷款，银行与您签订的借款合同都是重要的法律文件，由于借款期限最长可达30年，作为借款人，您应当妥善保管您的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。






购房.贷款.还款三步曲



一.买房：
  （一）一手房

1.期房：
      预售合同的签订－提供个人资料 —贷款合同的签订－KFS提供营业执照（复印件），法人证明，预告登记、预售许可证－工行审批（5个工作日）-—抵押登记（7个工作日） - 出他项权利证 —放款如果开发商愿意盖担保章，抵押登记后就可以直接放款。

2.现房：
    买卖合同的签订－提供个人资料 -—贷款合同的签订－KFS提供营业执照，法人证明，大产证等复印件－银行审批－抵押登记（22个工作日）—出产证和他证 –银行放款。如果开发商愿意盖担保章，抵押登记后也可以直接放款。
  （二）二手房：
    网上备案 - 买卖合同的签订－上下家提供的材料(下文有解） - 签定贷款合同 - 银行审批（5个工作日）－房产交易中心办理过户（16天-22天，可加急7天） - 出产证和他证 - 放款。或凭收件收据放款，交易后三个工作日就可以） 
  （三）贷款需要提供的材料：
参考以上其他详细帖
    
二.贷款：

  （一）、纯公积金贷款，由上海住房置业担保公司或公积金中心指定的银行办理。

1.公积金贷款额度：参考以上其他详细帖

    



2.贷款期限：



一手房（包括期房和现房），一般可以贷到30年；二手房，一般最长可以贷到15年。  各办理机构以公积金查询单为准。
（二）纯商业贷款.组合贷款：。参考以上其他详细帖

  
三、提前还款：
目前，各家银行都要求提前预约，一般都要在预约还款日一个月前，书面通知贷款银行 
，借款人首先要将提前还贷申请表传真或者送到银行，申请表内容包括提前还贷理由、房子所在地 、联系电话、身份证号、还款存折账号等基本信息。银行在接到申请后，在一个月内（各银行时间不等）给予回复，如申请通过，贷款人可携带资金及相关材料到银行办理手续。一般来说，这个过程前后都要经历大约一个月的时间，所以应该提前开始准备。

各家银行标准也有不同，下面可供参考：

1.中国银行：六个月以后，要求提前30个工作日书面申请。 

2.工商银行：可提前30个工作日书面申请银行，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍或。

3.农业银行：提前7个工作日书面申请，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。 

4.建设银行：借款人提前10至15个工作日向银行提出提前还款书面申请，提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。 

5.交通银行：第二年（如今年六月，明年一月），提前还款额度不得少于6个月的还款金额。 

6.民生银行：自发放个人贷款第二个还款月起借款人可以书面提出提前还款申请。
    
  注： 前四家银行全部结清一般要满一年以后才可以提前还款。
          以上材料仅供参考



签订居间合同（定金合同）注意事项




1.当事人：居间合同应明确双方当事人的详细名称、姓名、身份证号、住所、联系电话

2.居间合同标的：主要指委托人和居间人在居间合同中委托的居间事项。

3.期限：指合同履行期限，即生效及终止日期。

4分期付款的方式：明确付款的时间（一般分四步：定金、首付、银行贷款、尾款）

5.居间事项的分类：各方利益的类别及范围。

6.酬金的给付：居间合同应明确规定酬金的数额、给付方式、时间、地点

7.费用的负担：合同中应明确规定属于哪一类费用应有哪一方承担。

8.违约责任：合同中应明确规定违约方应承担责任的具体方式，以便守约方，仲裁机构，人民法院在处理违约责任时有所遵循

9.合同纠纷解决方式：是指在合同中约定，当发生合同纠纷双方自行协商不成，请选择仲裁机构，还是法院诉讼。

1o.其他约定事项：房价是否包含装修等固定设施及其他.



签订买卖合同注意事项



.一、必须确认房主真实身份
  买卖双方在签定合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。卖方一定要产权人全部到场，除非有公证处委托公证书可代替，自己随便写份委托书委托一方，对下家来说没有保障的。还有产权人有小孩的，必须爸妈全部到场，即使离异也必须到场，这样合同才算完整。

二、必须明确双方违约责任
  因为房产交易金额较大，有时会出现无法预见的因素的状况，导致违约行为。在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的赔偿金额和时效。

三、在实际操作中买方会将房款分为定金、首付、银行贷款、尾款两部分在不同时间段打给上家。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间，如果逾期则依照实际情况由违约方执行第二款项中的违约责任。

四、必须注明费用交接时间
一定要注明水、电、煤、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

五、必须有代理费用明细单
经纪公司的佣金及上下家税费详细大致情况

六、买方必须见房主
目前市场好多出现“一房多卖”的违归操作，买房在支付定金定金时，能够行使自身权利，一定要求约见房主所有产权人当面核实，确定无误，再签约定金合同

七、必须学会使用补充协议
  买卖双方在签定合同时如果遇到合同条款不明确，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续的麻烦。补充条款：

1、付款的方式：（1）首付款，（2）银行贷款，银行贷款不足部分以现金方式在交易前支付（3）尾款


2、随房屋同时转让的设备及装修设施
3、 物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；该房产交接后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。
4、相关关系（包括租赁、抵押、相邻等其他关系）和户口迁移  
        






一手房交房注意事项




  一、坚持先验收后交房 
某些开发商利用购房者急于收房入住的心理，要求购房者先签收钥匙，签署“入住协议书”，然后再进行验房，这样的情况下虽算开发商违约，但今后难以追究开发商逾期交房的违约责任，还常常造成房屋或配套设施不完善。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用；不经验收或者验收不合格的，不得交付使用。。 
  二、明确开发商收取的费用 
交房时物业管理费、装修保证金、装修垃圾清运费等这些是难免的，对于物业管理费的收费标准，根据《商品房销售管理办法》，开发商在签订买卖合同时已选聘了物业管理企业的，购房者应与物业管理企业签订物业管理合同，交房前后与物业公司签署收费标准。
三、收房时应注意：
1、全部外饰面，应按设计文件完成装修工程。2、公用部位、公共设施、各种管道(给、排、雨水、暖、热)、电气设备(配电箱、柜、盘、插座、开关、  灯具等)等都应按设计文件完成全部装修，并按规定完成各种测试项目。3、各种管道应进行通水、试压、通球试验和暖气热工调试等验收工作。4、屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。5、户门以内各房间采用预制楼板或现浇板顶棚的，应做到不抹灰、达到板缝密实、无裂缝，接搓平顺无错台，表面平整、色泽基本均匀、线角顺直；户门以内各房间基层地面混凝土应做到表面平整、压实，达到粘结牢固、无裂缝。6、有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。7、地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。8、各种房间水泥地面基层标高，应考虑预留再装修时的高度尺寸要求。 

四、开发商违约责任 
根据《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。若开发商无合理、合法的抗辩理由（如不可抗力等），则应根据双方在合同约定的违约责任给与赔偿，而且开发商应该继续履行合同。如果约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。