保定雄县、白洋淀周末重大事项调查纪要

http://note.youdao.com/share/index.html?id=860f86fc7af563565f3dbc34483ca5fb&type=note&from=timeline&isappinstalled=0#/

保定雄县、白洋淀重大事项周末调查纪要

1.雄县位于固安南边，从南二环方庄出发，全程约120公里。从二环上京开高速转荣乌高速，约需一个半小时。出高速，进入省道402约4公里后，我们调研的第一站是雄县目前集住、吃、休闲第一的冀中名门。

2.冀中名门一、二期项目已完工，目前规划有三四五六期，别墅、洋房、高层住宅、商业区等一应俱全。目前普通住宅单价6000,洋房8000以上，别墅12000以上，所售全部为期房价格！

• 据销售介绍，冀中名门五月前普通住宅价格不到4000,之后直线跳涨到6000,说是有传闻要成立市。
• 来冀中名门看房的人较多，我注意了一下外面的车牌，大部分来自北京，一部分天津和保定本地，据销售说，大部分为投资性买房！
• 我们故意说买十套以上能不能便宜点，销售说可以到5000,超过20套每套还便宜一万元。

3.我们调研的第二站是位于雄县的桂熙家园。该楼盘位于县中心，交通、购物均方便，且类似于学区房，目前普遍住房价格也是6000。

雄县调研总结:雄县县城人口并不多，听说不到五万。周末街上京津牌照的车较多(看来平时人更少)，没有什么像样的成熟商业区，住房普通低矮，县城整体面貌甚至没有南方的一个镇那么繁华。人均工资2500左右，整体消费水平较低。

4.下午我们继续南下到白洋淀调研。荣乌高速出口12公里便是白洋淀。

听当地人说，这样的带状水系在白洋淀有近6000条，当地人已经开发了一些简单的水上游玩项目，夏天坐船游览，冬天冰面上垂钓！但明显不成规模，较低端，且处于无序状态。

5.我们来到湖边别墅区调研，发现除了门卫老大爷和保洁大妈，销售展区已经空无一人。据老大爷介绍，从去年下半年开始，别墅就已经不卖了，说是等着涨价。我在已经发黄的墙上拍了如下珍贵照片:

从以上图片内容介绍看，整个京津冀的协同发展已经全面展开，向东通州、燕郊，向南大兴、固安，延伸到白洋淀。津保高铁去年年底已经开通，固保城际线提上日程，直接对接2019年投入使用的新机场，最终和目前从南到北的北京地铁4号线相连，使中关村、西单商业圈、北京南站与白洋淀新城全线贯通，打造环北京一小时交通圈！

6.我们继续前往华润职业培训学校调研。这里是华润高管给其下员工培训的地方，土地面积巨大！内设多项游乐、健身设施，包括但不限于内设高尔夫球场。从整个白洋淀的发展情况看，华润的这块非商业用地未来应该有极大升值空间！

7.我们调研的最后一站在白洋淀的悦榕城。

这是个高档住宅小区。2012年开始动工并在南三环洋桥设点销售，据销售人员介绍2012、13、14、15年的所有销售量没有2016年一个月的多。目前未销售完的部分房源已经紧急停售，坐等涨价了！据工作人员说，在第一张图片的上面区域，恒大有5600亩巨额土地储备(数据准确性待考证)，其中近3000亩是商业住宅，其它是旅游休闲，这地几年前就拿下了，但一直没开发(按目前国家规定拿地两年内必开发的，工作人员说也不知道恒大最终如何解决。我想，这事对如当今如日中天的恒大来说应该是小事)

7.通过对雄县、白洋淀开发商销售人员、当地老百姓深入了解，有如下消息值得关注：

• 雄县、安新县(白洋淀所在县)、蓉城、白沟这四个地方的买房落户已于今年全线停止！
• 雄县有房源销售，白洋淀所有楼盘已全部停止销售(捂盘）。目前政府已停止批地！
• 以上四城所有规划由北京市规划委员会全权负责，河北省任何部门无权干涉！
• 以上四城合并成立计划单列市，对接京津冀发展计划之大战略。

8.目前雄县、白洋淀除了本地开发商，无上市公司新开发项目。上市公司中恒大、京汉股份（在白洋淀有1500亩土地储备，准备和301医院联合打造养老产业基地）、华润、华夏幸福在白洋淀有土地，但未开发！

总结:

• 机会:京津冀协同发展是国家最高层面主导并推进的大战略，以上地区面临重大历史发展机遇，包括但不限于实体经济中的房地产开发、文化休闲旅游景点等。资本市场的相关投资（最近京津冀地产股集体异动，廊发展更是引发恒大抢筹争夺大股东地位，股价短期翻番，也许这些产业资本已经闻到了里面的商机)
• 风险:政策力度不及预期！京津冀协同发展推进速度不及预期！

2016.8.14 曾吉庆