黄维青律师谈商品房认购书

一、商品房认购书的概念

（一）关于商品房认购书

商品房认购书，是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

（二）商品房认购书的内容

一般来说，商品房认购书中的内容主要有：

1、买卖双方当事人的基本情况；

2、房屋的基本情况；

3、房屋价款计算；

4、定金；

5、签署正式买卖合同的期限。

二、商品房认购书的性质

它是属于商品房买卖合同的预约合同，它与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

预约，是指约定将来订立一定合同的合同，预约中约定将来要订立的合同为本约。

（一）认购书已经具备合同的要素。

根据《合同法》的规定，只要一方向另一特定方发出内容具体确定的要约，另一特定方对此表示同意，合同就可成立。根据合同法，合同的有效成立要件包括：合格的合同主体；真实的意思表示；内容合法；形式合法。而认购书已具备合同的上述有效成立要件，从其性质来看属于合同的一种。

（二）认购书是对将来订立商品房买卖合同的约定。

根据《商品房销售管理办法》第16条和建设部与国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》来看，商品房买卖合同确定的内容要比认购书多得多，认购书只不过是对商品房买卖的最基本情况进行约定，其主要权利义务在于约束双方于一定时限内就签订商品房买卖合同进行商谈，而非正式买卖房屋，因而不是正式的商品房买卖合同。

（三）从认购书的内容看，认购书虽然与商品房买卖合同存在关联关系，但这是由预约的本身特性决定的，认购书本身具有独立的权利义务关系，与商品房买卖合同并不存在主从合同关系。

（四）从商品房认购书的性质看，其不是附条件的合同。

附条件的合同，是指当事人在合同中约定了一定条件，在条件成就之前，权利人不能行使其权利，义务人也不必履行其义务，一旦条件成就，则权利人行使权利，义务人履行义务。在附停止条件的合同中，本合同已在订约时成立，但在商品房买卖中，商品房买卖合同在认购书有效成立时尚未成立。而且附条件的合同，其是否在当事人之间产生权利义务是不确定的，但认购书明显在双方当事人之间存在法律拘束力。